BRANDVERZEKERING (BELGIE)

De verplichting tot brandverzekering: wettelijke elementen

De brandverzekering is met een incasso in 2020 van 3.192 miljoen euro de op één na grootste verzekeringstak qua premievolume. Alleen de verzekering motorrijtuigen (BA en omnium samen) is nog belangrijker, met een incasso van 3.929 miljoen euro (Assuralia 2021). Dat incasso geeft aan dat de brandpolis een zeer belangrijk verzekeringscontract is. Dat is ook het geval: een correcte brandverzekering beschermt de eigenaar en/of huurder voor een financiële ramp, mocht vastgoed door brand of andere verzekerde calamiteit verloren gaan.
Omwille van het belang van de brandpolis kan de vraag worden gesteld: is die polis verplicht of niet? Die vraag kwam onder meer naar boven bij de gasontploffing in Luik in 2010, waar overigens 14 doden te betreuren waren. De eigenaar van het gebouw zou niet verzekerd zijn geweest. Ook bij de overstromingen van juli 2021 in een deel van de Ardennen bleken er meerdere personen niet verzekerd te zijn. Dit artikel gaat na wanneer iemand, eigenaar of huurder, verplicht kan worden om een brandverzekering te onderschrijven.

Definities

Wat is een brandverzekering

De brandverzekering is een zaakverzekeringsovereenkomst, zoals omschreven in hoofdstuk 2, titel III van deel 4, de landverzekeringsovereenkomst van de verzekeringswet van 4 april 2014. Daarmee worden een aantal wettelijke bepalingen inzake de zaakverzekeringsovereenkomst ook van toepassing op de brandverzekering.
We sommen de voornaamste kort op:

Tussen de partijen van een verzekeringsovereenkomst wordt de waardebepaling van de verzekerde goederen afgesproken.
De verzekerde som wordt door de verzekeringnemer vastgesteld.
Er is een voorafgaande taxatie mogelijk.
Bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers kunnen een recht op een schadevergoeding doen gelden.

Verder vinden we in de verzekeringswet niet direct een definitie maar wel een omschrijving van de brandverzekering, met name in artikel 115:
Tenzij anders is bedongen, dekt de brandverzekering de verzekerde goederen tegen schade veroorzaakt door brand, door blikseminslag, door ontploffing, door implosie, alsmede door het neerstorten van of het getroffen worden door luchtvaartuigen of door voorwerpen die ervan afvallen of eruit vallen, en door het getroffen worden door enig ander voertuig of door dieren.
Die dekking kan worden uitgebreid; op die mogelijkheden en de betrokken KB'S gaan we hier niet op in.
Kort samengevat: de brandverzekering verzekert een groot aantal gevaren die het patrimonium van de verzekeringnemer kunnen bedreigen.

Huurdersaansprakelijkheid

Huurdersaansprakelijkheid vloeit voort uit meerdere bepalingen die terug te vinden zijn in het Burgerlijk Wetboek. Het artikel 1713 laat alvast de verhuur van alle soorten van goederen, zowel roerende als onroerende, toe.
Inzake de verplichtingen van huurders wordt het lezen van het Burgerlijk Wetboek echter complex. Want sinds de 6de staatshervorming valt de huurderswetgeving voor private bewoning onder regionale bevoegdheid. Dat betekent dat we voor wat betreft de aansprakelijkheid van huurders een aparte regelgeving hebben naargelang de woonplaats van de huurder: Brussel, Vlaanderen of Wallonië.
Toch kunnen we enkele algemene regels destilleren uit de diverse wetsartikelen die de verhouding tussen huurder en verhuurder regelen. De voornaamste vinden we in het artikel 1733 BW terug: de huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. Verder legt het artikel 1730 BW een verplichting tot plaatsbeschrijving op. Op zich is dit artikel opgeheven, althans voor de woninghuurovereenkomsten die onder de regionale bevoegdheid vallen, maar ieder gewest neemt deze bepaling in de eigen huurwetgeving terug op.
Die bepalingen vinden we terug:

Voor de Brusselse ordonnantie van 27 juli 2017 in artikel 220.
Voor het Vlaams decreet van 9 november 2018 in artikel 9.
Voor het Waals decreet van 15 maart 2018 in artikel 27.

Naast de verplichting tot plaatsbeschrijving voor de woninghuurovereenkomsten vinden we de grondslag van de huurdersaansprakelijkheid terug in artikel 1732, 1733 en 1735. Deze artikels bepalen dat de huurder:

Aansprakelijk is voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad (art. 1732 BW).
Aansprakelijk is voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (art. 1733 BW).
Aansprakelijk is voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders (art. 1735 BW).

Alle drie artikels zijn eveneens opgeheven, alweer beperkt tot de woninghuurovereenkomsten omdat die onder de regionale bevoegdheid vallen, althans voor het Vlaams en Waals gewest. In de Brusselse ordonnantie er hier niets over terug te vinden, waardoor de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van toepassing blijven. Voor de volledigheid geven we even de betreffende artikels mee:

Aansprakelijk is voor de beschadigingen of de verliezen zoals bepaald in art. 1732 BW:
- Voor het Vlaams decreet van 9 november 2018: artikel 39 §1;
- Voor het Waals decreet van 15 maart 2018: artikel 16.
Aansprakelijk is voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (art. 1733 BW);
- Voor het Vlaams decreet van 9 november 2018: artikel 29 §1;
- Voor het Waals decreet van 15 maart 2018: artikel 17 §1.
Aansprakelijk is voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders (art. 1735BW).
- Voor het Vlaams decreet van 9 november 2018: artikel 30;
- Voor het Waals decreet van 15 maart 2018: artikel 18.

Voor het Vlaams gewest is er toch een aanvulling nodig voor wat betreft het artikel 29 §1. Want naast de aansprakelijkheid voor brand wordt daar ook de aansprakelijkheid voor waterschade opgenomen. Dit wijkt af van de andere gewesten, maar levert in de praktijk niet meteen een probleem op. Want in de standaard brandverzekering is zowel brand als waterschade een verzekerd gevaar. Toegegeven, een verzekeraar kan de waarborg waterschade beperken of zelfs uitsluiten, maar dat doet zich niet zo vaak voor. In voorkomend geval zal deze brandpolis overigens niet meer stroken met de wetgeving, althans wanneer de polis een woninghuurovereenkomst betreft die onder de Vlaamse huurderswetgeving valt.

Wettelijk verplicht

Huurdersaansprakelijkheid

Uit het voorgaande is het duidelijk: de huurder is aansprakelijk voor schade en verliezen die hij, zijn huisgenoten of eventuele onderhuurders hebben veroorzaakt. Voor brand (en in Vlaanderen ook voor waterschade) geldt dat de huurder sowieso aansprakelijk is voor de schade die de eigenaar van het huurpand lijdt, tenzij de huurder zich kan vrijpleiten. Dit is huurdersaansprakelijkheid. Dit risico is verzekerbaar in een brandverzekering, althans voor de gevaren die in die polis zijn gedekt. Dit is en blijft een belangrijk element: alleen de schade-oorzaak die gedekt is in een brandpolis zal aanleiding geven tot een vergoeding. Andere schadevormen, zoals slijtage, oneigenlijk gebruik en zeker moedwillige schade is niet verzekerd en blijft ten laste van de huurder. Daarom onder meer moet de eigenaar bijzonder goed oppassen voor de clausule afstand van verhaal.

Sommige eigenaars laten in hun brandverzekering een clausule afstand van verhaal toevoegen. Dat betekent dat u als huurder de schade aan het gebouw waarvoor u verantwoordelijk bent niet zelf moet betalen. In ruil daarvoor vraagt de eigenaar dan meestal dat u de meerkost van deze clausule in de brandverzekering betaalt.
Huurdersaansprakelijkheid is dus wettelijk opgelegd; de verzekering van dit risico bleef tot 2018 echter vrijblijvend. Sindsdien niet meer, want de drie wetgevingen betreffende de relatie huurder-verhuurder voor huurovereenkomsten voor bewoning kunnen een verzekeringsplicht opleggen. En dat is ook gebeurd in Vlaanderen en Wallonië. Beide gewesten leggen aan de huurder en/of verhuurder de verplichting op om een brandverzekering te onderschrijven, zodat de huurdersaansprakelijkheid ingedekt is. Brussel voert geen verzekeringsplicht in, waarmee het niet altijd even duidelijk is of een brandverzekering wettelijk verplicht is of niet.
Een schema kan helpen:
Tabel 1. Wettelijke verplichting tot verzekering

Vlaanderen toepassing op verhuring vanaf 1/1/2019

Brussel toepassing op verhuring vanaf 1/1/2018

Wallonië Toepassing 01/09/2018

Roerende verhuring die tot hoofdverblijfplaats dient.
Onroerende verhuring die tot hoofdverblijfplaats dient.
Toeristische logies en tweede verblijven vallen buiten het decreet.

Alle woningen, inclusief tweede verblijven, behalve toeristische logies.

Roerende verhuring die tot woning dient.
Onroerende verhuring die tot woning dient.
Tweede verblijven.
Toeristische logies vallen buiten het decreet.

Verzekeringsplicht

Huurder én verhuurder, voor brand en waterschade.

Geen.

Huurder, voor brand.

Het valt meteen op: niet iedere vorm van verhuring valt onder een verzekeringsplicht. Vooreerst is er de vaststelling dat de gewesten alleen bevoegdheid hebben voor de woninghuurovereenkomst. Professionele verhuur valt dus buiten de bepalingen van de gewestelijke ordonnantie en decreten. Deze overeenkomsten blijven onder het Burgerlijk Wetboek vallen. Dat Wetboek voorziet niet in een verzekeringsplicht, tenzij voor vruchtgebruikers, waarover verder in de tekst meer.
In de tabel kunnen we zien, dat niet ieder type van woningen onder de diverse gewestelijke bepalingen vallen. Vakantiewoningen bijvoorbeeld vallen buiten de wettelijke verplichting tot onderschrijven van een brandverzekering. En in verband met de vraagstelling van dit artikel: de wettelijke verplichting tot verzekering is alleen van toepassing in Vlaanderen en Wallonië. Die verplichting is wederzijds in Vlaanderen, te weten dat ze geldt voor zowel huurder als verhuurder. In Wallonië is alleen de huurder verplicht zijn aansprakelijkheid te verzekeren.
Qua verzekeringen kan overigens naast de brandverzekering nog een tweede polis de wettelijke verplichtingen opvangen. Want een plaatsbeschrijving is verplicht voor huurovereenkomsten die onder de decreten en de ordonnantie vallen. Die verplichting kan geld kosten. Weliswaar legt de wetgeving de plaatsbeschrijving op tegenspraak op, voor gezamenlijke rekening. Maar zelfs 50/50 verdeeld kost een plaatsbeschrijving behoorlijk wat geld. In sommige gevallen kan een verzekering rechtsbijstand evenwel dekking geven en die kostprijs geheel of ten dele terugbetalen.

Vruchtgebruiker

Sinds de nieuwe wet op het goederenrecht (Wet 4 februari 2020 houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek) is er een verzekeringsplicht die berust bij de vruchtgebruiker.
Om deze wettelijke verplichting goed te begrijpen kan het nuttig zijn om aan te geven wat de begrippen vruchtgebruik en naakte eigendom, precies inhouden. We beperken ons in deze tekst tot de essentie van beide begrippen.
Vruchtgebruik: Het Burgerlijk Wetboek omschrijft in artikel 578 vruchtgebruik als het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden.Het vruchtgebruik van een onroerend goed is bijvoorbeeld het recht tot bewonen van een gebouw. De bewoner heeft de voordelen van dat vastgoed (bewoning, bescherming, enz.) maar is er geen eigenaar van. Een vruchtgebruiker is nochtans géén huurder. De verschilpunten tussen huurder en vruchtgebruiker zijn groot:

De vruchtgebruiker kan:
- De voordelen van het onroerend goed innen.
- Het onroerend goed beheren.
- Het vruchtgebruik overdragen.
- Genieten van het vruchtgebruik zonder betaling.
De vruchtgebruiker moet evenwel:
- De onroerende voorheffing betalen.
- Andere lasten betalen die op het gebruik van het onroerend goed wegen.
- De herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, betalen.
- In voorkomend geval de intresten betalen als er schulden op het onroerend goed wegen.

Vooral de verplichtingen die op de schouders van een vruchtgebruiker rusten verschillen fundamenteel van de verplichtingen van een huurder. Eén voorbeeld: een huurder betaalt de onroerende voorheffing niet. Er zijn nog vele andere elementen die spelen rond vruchtgebruik, maar daar kunnen we hier niet op ingaan.
Blote eigenaar. De blote of naakte eigenaar is de persoon die eigenaar is van het onroerend goed, maar er de rechten en plichten van een vruchtgebruiker niet op kan afdwingen.
Volle eigenaar. Dit is de persoon die het statuut heeft van zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar.
Het nieuwe goederenrecht voorziet in een verzekeringsplicht van de vruchtgebruiker (Art. 3.151. BW). Het was al aangegeven: de vruchtgebruiker moet de lasten dragen die op het gebruik van het onroerend goed wegen. De brandverzekering hoort daar bij, of zoals het artikel 3.151 het formuleert:
De vruchtgebruiker is verplicht het goed in volle eigendom te verzekeren voor de gebruikelijke risico's, en hiervoor de premies te betalen. In ieder geval is de vruchtgebruiker van een onroerend goed verplicht dit tegen brand te verzekeren.
Zonder in details te gaan is het goed om hier nog even op te wijzen dat de vruchtgebruiker een verzekering als volle eigenaar moet onderschrijven. De polis moet met dit element zeker rekening houden; de clausule 'voor rekening van wie behoort' kan hier een oplossing geven, naast andere mogelijkheden.
Daar komt nog bij dat het BW bepaalt dat de vruchtgebruiker het bewijs van de verzekeringspolis aan de blote eigenaar moet voorleggen op diens eerste verzoek. Heeft de vruchtgebruiker niet aan deze verplichtingen voldaan, dan kan de blote eigenaar zelf een verzekering nemen en is de vruchtgebruiker verplicht hem de kosten daarvan onmiddellijk terug te betalen.
Ook hier stellen we vast dat de verzekeringsplicht zich beperkt tot 'brand'. Waterschade, laat staan de andere verzekerde gevaren in de standaard woningpolis die in België te vinden is, worden niet vermeld. Dat levert uiteraard geen probleem: het is beter ruimer verzekerd te zijn dan wettelijk bepaald.

Contractueel verplicht

Naast een wettelijke verplichting tot het sluiten van een brandverzekering kan er ook een contractuele verplichting ontstaan. Dit vormt het voorwerp van een apart artikel.

BRON : Akkermans & Partners